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ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングのリスク

2018/03/22

オーナーズブックとの名称でソーシャルレンディング事業を展開のロードスターキャピタルが、エクイティ型クラウドファンディングの開始を発表。案件内容等の詳細の発表はまだですが、具体的な案件が登場の暁には、クラウドファンディングの仕組みを利用して、個人投資家が不動産投資を手がけることが可能な新たな仕組みが登場します。

ソーシャルレンディングとは大きく異なるエクイティ型クラウドファンディングについて、主に不動産投資の観点からリスクを解説します。

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オーナーブックを運営するロードスターキャピタルは不動産投資会社

ソーシャルレンディングサービスの“オーナーズッブック”を運営するのは、ロードスターキャピタル株式会社。オーナーズッブック=会社名、ではないのでご注意を。

オーナーズブックと言えば、1口1万円から投資できる不動産特化型ソーシャルレンディングとして知られていますが、運営しているロードスターキャピタルは2017年9月に東証マザーズ市場への上場を果たしています。

見事ソーシャルレンディング業界初の新規IPO企業となった同社ですが、実はソーシャルレンディング事業は売上のホンの1%程度にしか過ぎません。IPOによりオーナーズブックの会員登録者数も増加しているようですが、売上・利益の規模で言えばソーシャルレンディング業界ではマダマダの状況。

そんなロードスターキャピタルの本業は何かと言えば、不動産投資事業。自己資金で不動産を買い付けて、ブラッシュアップ等を行い転売することで収益を上げています。同社は岩野社長以下、不動産投資のプロ集団が集まっている会社です。

その案件発掘能力及び不動産の目利き能力を駆使して、2012年に会社を設立して2017年に株式上場と言うスピード上場を果たすことに成功しています。

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ロードスターキャピタルがエクイティ型クラウドファンディング事業の開始を発表

ロードスターキャピタルはこれまで、本業の不動産投資事業は自己資金で行ってきた経緯があります。自己資金=資本金及び銀行からの借り入れとなります。

一方のソーシャルレンディング事業は投資家の資金を集めて、ファンドとして事業を展開。

そして今回新たに、エクイティ型クラウドファンディング事業の開始を発表。

エクイティ投資型商品の提供に向けた登録の完了に関するお知らせ(ロードスターキャピタルのプレスリリース)

昨年3月の「ソーシャルレンディングサミット」に同社の岩野社長が登壇された際、エクイティ型クラウドファンディング事業もいずれ手がけたい、とおっしゃられていましたが、見事にそれが実現した形です。

不動産投資を手がける事業者は手金の限界を超えるために、ファンド利用等様々な方法を検討する訳ですが、今回新たにエクイティ型クラウドファンディングという新しい投資の形が生まれることになります。

エクイティ型クラウドファンディング=投資型クラウドファンディング

簡単に言えば、エクイティ型クラウドファンディング=投資型クラウドファンディング、となります。対象とする投資先が会社の株券の場合は、エクイティ型クラウドファンディング=株式投資型クラウドファンディング、となり、イメージがつかみやすいかもしれません。

企業への投資の場合は対象物が、株式=英語でエイクイティ、となるのでまだイメージが分かり易いのですが、不動産の場合は企業の株式に該当する対象物が存在しないため、イメージが湧きにくいかもしれません。ただし簡単に言ってしまえば、不動産投資です。不動産ファンドの場合、不動産の購入資金について自己資金(借入金=デッドを除く)のことをエクイティと呼びますが、まさに手金に該当します。

要は、クラウドファンディングの仕組みを使って不動産ファンドを組成します、というのが今回のロードスターキャピタルのプレスリリースとなります。

ソーシャルレンディングとは異なるエクイティ型クラウドファンディングのリスク

注意したいのは、同じロードスターキャピタルが手がけるクラウドファディング事業と言っても、既存のソーシャルレンディング(=融資型クラウドファンディング)と今回発表されたエクイティ型クラウドファンディングは全く仕組みが異なる、と言うこと。

・ソーシャルレンディング=融資先からの金利収入を目的
・エクイティ型クラウドファンディング=不動産の転売益を目的

ソーシャルレンディングの特徴は高い金利収入への期待となります。オーナーズブックは概ね金利5%前後の案件を提供しています。インカムゲイン狙いの不動産事業者等への貸付であるため、事業自体が順調に展開できているようなら金利を取りっぱぐれることはありません。そしてファンド期限到来時には、資金の借り手は耳をそろえて借りた資金を投資家に返済する必要があります。

一方でエクイティ型クラウドファンディングは、融資ではなく投資となります。よって投資家はインカムゲインの期待と言うよりも、転売益を狙うことになります。よってソーシャルレンディングに比べると高いリターンが期待できる反面、よい売却先が見つかられなければそのまま売れ残る可能性もあります。また資金の受け手は、あくまでも投資を受けであるため、資金返済の義務はありません。

ソーシャルレンディングの場合は借金であり、資金の借り手は資金の返済義務がありますが、エクイティ型クラウドファンディングは資金の返済義務はないとの点は、イザと言う時に効いてきます。ただしだからこそソーシャルレンディングに比べると、エクイティ型クラウドファンディングはハイリターンを期待することができます。

ソーシャルレンディングよりエクイティ型クラウドファンディングはハイリスク・ハイリターンとなるのが一般的なのでその点はご注意ください。


ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングは要は不動産ファンドです

ソーシャルレンディングとは別世界のエクイティ型クラウドファンディング

ソーシャルレンディングは、相手に対する貸付により相応に高い金利収入が見込める部分がメリットとなります。

一方で不動産ファンドとなるオーナーズブックのエクイティ型クラウドファンディングは、どの程度のパフォーマンスとなるか分からないものの、損するリスクも当然ありますが、ソーシャルレンレンディング以上のパフォーマンスも期待できます。

ただし忘れてはいけないのは、あくまでも「投資」との視点である点。要は不動産ファンドを買うことになります。

別に不動産ファンド自体を否定するつもりはありませんし、管理人は過去REITの投資も行っていたので多少事情も分かります。エメラダエクイティのような未上場会社に対する投資より、リターンの可能性は高いかな、とも思いますが、未上場会社に有り金ははたく人はいなくても、不動産の場合は借金してまで投資してしまう人がいるので、投資家の側としてはソーシャルレンディングのオーナーズブックのノリで投資するのだけは避けるべきと考えます。

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エメラダエクイティの関連記事:株式投資型クラウドファンディング、エメラダ・エクイティについて

ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングは不動産ファンド購入検討の視線が必要

ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングについて、その詳細は今後明らかにされるようですが、要は不動産ファンドとして見る必要があります。

ソーシャルレンディングに対する投資と同じようなスタンスで、やっていると大けがする可能性もありますぜ、と言うことです。当然不動産のプロ集団のロードスターキャピタルが運営するので、そんなにリスクは生じない可能性も否定しません。

ただし投資の場合、何かしらリスク要因が発生すると真っ先に影響を受けることになります。よって不動産市況が悪化の際に、まず影響を受けるのが不動産ファンド。投資先と融資先が一緒の場合、対象先が倒れてしまうと融資であろうと投資であろうと回収不能になるのは変わりありませんが、債権債務の関係で資金の受け手が逃げることができない融資はやはり強いです。

よって今後詳細が明らかになって、ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングに興味を持った場合、オーナーズブックのソーシャルレンディングで実績があるから、と安直に判断せず、自ら充分検討を行ったうえで出資の可否を検討する必要があります。

確かにプロ向けの不動産ファンドには、ソーシャルレンディングのパフォーマンスをはるかに上回るファンドも存在します。ただしサブプライム・ショックからリーマン・ショックに至る一連の流れを見てきた経験から言うと、一気に悪くなった時のリスクは結構ありますよ、とだけは指摘しておきたい所。

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今回の景気回復もここまで来たか・・・

サブプライム・ショック前の不動産市場のファンド勢の活躍を多少は知っているのですが、サブプライム・ショックそしてリーマン・ショックを経て、当時ブイブイ言っていた不動産ファンドは姿を消してしまいました。

まぁ、不動産なんてそんなもんだ、とバブル経験組は言うかもしれませんが、不動産ファンドを個人投資家が買える時代が到来するとなると、いよいよ不動産市場も煮詰まってきたなー、と思わざるを得ません。

表現悪いですが、投資ってババの掴み合いの部分があります。ババ抜きがゲームとして続いているうちは良いのですが、最後にババをつかんだらゲームオーバー。不動産投資市場は特にその傾向が強いので(REITだってババ抜きの最後の行き先と言えなくもありませんので・・・)、面白そうだしロードスターキャピタルがバックにいるからと言って、ソーシャルレンディングのノリで手がけるなら、一歩立ち止まる必要があるかな、と。

あとコト不動産業界においては、個人投資家がカモられるケースが非常に多いです、当然上場会社のロードスターキャピタルが利益相反とかそんなことはしない、と言うのは大前提ですが、一般論として知っておいて損はありません。

融資取引となるソーシャルレンディングの場合はイザと言う時でも一線を守ることができますが、投資となるとイザと言う時の資金回収そんな簡単ではありません。そんな訳で、ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングに限りませんが、不動産ファンドへの投資はソーシャルレンディングの投資と同じように考えちゃダメですよ、と言うことで。


景気回復=不動産価格の上昇は継続中

まとめ

マンション価格がバブル時を超えた、と報じられているように、不動産市況は既にバブル状態とも言える状況です。ただし不動産価格はババ抜きの面もあるため、ゲームが続いている限り上昇します。

そして個人投資家の資金はババを抜くために利用されるのであった・・・、とのケースは不動産投資の世界では容易に想像できます。少なくともソーシャルレンディング投資のようにマウスのクリック合戦のようになると、それはリスクが高すぎますぜ、と言う感じ。

ソーシャルレンディング市場がは活況を呈していますが、どうもそのノリで個人が不動産投資を手がけるような仕組みを設けてしまうのは現在の不動産市況も踏まえると、リスクが高いんじゃないかなー、と個人的には思っています。

ロードスターキャピタルのエクイティ型クラウドファンディングにおいて、今後どのような内容の案件が発表されるのか注目したいと思います。

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