ソーシャルレンディングの基礎

不動産担保があっても、ソーシャルレンディング案件に絶対はない話

 ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)の案件で、この案件は不動産担保がついています、という案件をよく目にします。
 おーっ、担保付なら手堅いじゃないか、と思ってしまいます。ただね、不動産担保が付いているからといって、100%回収が保証されている訳ではありません。
 確かに担保無し案件に比べれば、イザという時にいくらかの資金回収の可能性はありますが、それでもやられてしまう可能性はゼロではありません。
 不動産担保付の案件だから大丈夫、と思い込んでしまう前に、担保付の案件であっても、リスクはある、ということは頭に入れて、ソーシャルレンディング投資に向かい合う必要がありますよ。

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担保付の案件は手堅い

 日本のソーシャルレンディング案件は、不動産に絡む案件が非常に多くなっています。これまで日本のソーシャルレンディング市場を引っ張ってきたのは不動産、と言っても過言ではない状況ですが、不動産と言えば、イザという時のために担保を取るのが常套手段。

 ソーシャルレンディング案件においても、担保を取っています、という表示のある案件を多く見ます(担保を取っていない案件もありますが)。担保付の案件は、イザという時に取りっぱぐれるリスクがすくないため、他の案件に比べると利回りは低めになるケースが多いです。

 ただし利回り約10%で、更に基本的に担保付案件という「ラッキーバンク」の提供している案件もあるので、担保の有無がそのままイコールで利回りの高い・低いに直接関係していないケースもあるので注意が必要ではあります。(要は案件の内容次第だと思います)

 ソーシャルレンディングも、金融商品としてリスクがある、と分かった上で投資をしている方が殆どだと思います。ただし「担保付き」とあると、大丈夫だよね・・・、と思ってしまうのも人情。

 担保が付いていると言っても、100%大丈夫という訳ではありませんよ。

 この辺り、ひょっとしたら誤解しているんじゃないかな・・・、と思うことがタマにソーシャルレンディングのブログ等を見ていると思う時があるので、ここでは敢えて担保付きソーシャルレンディング案件のリスクについて考えてみます。

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あれ?思っていたのと違う・・・、何てことにならないように

リスク1、担保物件がスグに売れないリスク

 投資家の金で融資した先の事業がうまく行かず、契約どおり担保を差し押さえたとして・・・、それがスグに換金できるかどうかは別問題。抵当権等々がついていると、それらの権利関係を一つずつ整理していく必要があります。

 最終的にソーシャルレンディング側が当初の契約通り、物件の全ての権利を押さえたとしても、売却まで時間がかかるケースがあります。権利関係の整理に時間がかかる、というだけでなく、担保物件を差し押さえたはいいが買い手が見つからず時間ばかりがたっていく・・・、というリスクだってあります。

 リーマンショックの後、ワンルームマンション中心に担保物件差し押さえたはいいものの、物件買う相手がおらず大変苦労した、という例が実はすぐ前にあったりします。

 権利関係は事前に契約書等を読めば把握できる部分もあるので、避けられるリスクもありますが、差し押さえた物件どうするのよ?、と言う視点は担保付きの案件であっても、持っておいて損はない視点と考えられます。

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担保物件を完全に自分のモノにするまで時間がかかる可能性も

リスク2、担保評価額で売れないリスク

 差し押さえた物件が仮に売れたとしても、その価格が担保評価額で売れる保証はどこにもありません。結局、売る相手がおらず物件の現金化のためには二束三文で売らざるを得なくなる・・・、そんな可能性だってあります。

 不動産の評価額決める際は、路線化等様々な指標を参考にして決定されます。その評価額自体、ある程度鉛筆をなめる余地があります。資金調達を行いたいがために、物件の評価額を鉛筆なめて高めに設定しました・・・、何てことは日本のバブルの歴史を紐解けばいくらでも出てきます。

 バブルのころに比べれば、かなり物件の評価額の算定も理論的になってはいますが、それでも鉛筆をなめる余地=裁量の余地がある、という事実には変わりありません。

 また大きな景気変動が発生すれば、物件の評価額の算定式の根拠数字自体も変わってくるため、そもそも評価額を絶対視するのは結構なリスクがあります。

 この辺りはバブル経済やリーマンショックの後処理に多少なりとも携わったことがあれば、実感として分かる部分なのですが、リーマンショックから既に8年が経過。人間は忘れることができる生物であり、不動産評価額の恐さが薄れている可能性があります。

とはいえ担保無し案件よりは取り返すことができる可能性高い

 担保付きの案件でもリスクはありますよ、と指摘はしますが、そうは言っても担保無し案件に比べればリスクが低いのは事実。担保がなければ、イザという時に全損のリスクがあります。

 担保付きの案件であれば、全額の回収ができるかどうかはさておき、幾分かの回収は見込むことができます。どの程度回収できるかは、ソーシャルレンディング運営会社の腕の見せ所となりますが。

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担保付きの案件を提供している運営会社

 上記のように、たとえ担保が付いていたとしても、リスクは当然あるソーシャルレンディング案件ですが、それでも同じ不動産系であれば、担保が付いている案件のほうが安心はできます。下記のソーシャルレンディング案件は、原則全案件担保付きです。

 担保付きだから100%安心、という訳ではない、ということを分かった上で投資するのであれば、十分活用できます。

ラッキーバンク
→関連記事:ラッキーバンク(Lucky Bank)について
OwnersBook(オーナーズブック)
トラストレンディング

 ただし担保が付いていたとしても不動産案件は・・・、ということであれば、世界のソーシャルレンディング案件に投資を行っているクラウドクレジット
の案件、という手があります。海外の案件というリスクがありますが、利回り約10%という高い利回りを提供しています。また中には自動車で担保を取るような案件も存在しています。

関連記事:ユニークな存在のクラウドクレジットについて

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担保が付いていれば安心はできますが、それでもリスクはあります

まとめ、担保付きであっても絶対安心ではない、という点は認識するべき

 不動産業界は、儲かる時はえらく儲かるけれど、儲からなくなると一気に逆回転が始まる業界です。

 日本のソーシャルレンディング業界は、リーマンショック後の不動産市場が回復する中で、市場を拡大してきた、という経緯があります。よって不動産市場が厳しい時代をまだソーシャルレンディング業界は経験していません。

 おそらく、不動産市況がしんどくなった時にソーシャルレンディング業界もその真価を問われる、と管理人は思っています。担保付きの案件は大丈夫、と思っていると意外な落とし穴がある可能性がありますよ。

 今更言われなくても分かってますよ、というのであれば問題ありませんが、ひょっとしたら担保付きのソーシャルレンディング案件は絶対大丈夫、と思っている方がいるかもしれないので、こんな文章書いてみました。

 夢も希望もありませんが、不動産市況は転げ落ちるときは一気に行きます。リスク管理は十分気をつけて、ソーシャルレンディングとも付き合っていきたいものですね。

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